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宅基地流转的法律问题分析

作者:王老师  来源:佳作论文网 日期:2021-04-08 17:12 人气:

我们先要弄清什么是土地,土地有哪些分类我们国家从1984 年到现在总共出台了三个土地分类的标准1984年的版本,后来又一个过渡时期的版本,现在适用的版本是2007 年出台的版本,国家质量检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合发布的土地利用现状分类,采用一级二级的分类体系,共分12 个一级类56 个二级类,其中一级类包括: 耕地园地林地草地商服用地工矿仓储用地住宅用地公共管理与公共服务用地特殊用地交通运输用地水域及水利设施用地其他土地这部分大家可以简单的了解下,在大学专业课程中,这部分要学习一个学期的集体建设用地,主要分为宅基地集体经营性建设用地集体公共或公用性建设用地笔者今天讲的土地主要是宅基地本文主要对宅基地的流转方式进行法律分析

伴随着不动产登记制度户籍制度改革,关于宅基地的改革人们也是议论纷纷,宅基地流转管理办法也正在制定中宅基地是一户一宅,具体面积各个省份规定不同,但实践中,农民的宅基地面积基本都超标宅基地是不可单独流转的,一定是和宅基地上的建筑物附着物一起流转的宅基地的流转方式实践中主要有转让( 赠与继承互换买卖) 出租置换入股抵押

首先,买卖这种流转方式,法律上限制非常严格买方必须是集体组织内部的成员,没有获得过宅基地,在其他地方也没有住房卖方是要有多余的宅基地,买卖行为还要获得集体组织同意如果是卖给了集体组织以外的人是非法的,但实践中有不少人购买,也就是大家经常听到的小产权房的问题,关于小产权房的问题非常复杂,未来如何妥善的处理和规范,需要对现有的土地法律进行深度修改和完善

赠与,大家可以出仔细查看我们国家的法律,没有一条法律规定禁止宅基地赠与,依据法不禁止即自由的法理,将宅基地赠与给他人,即使受赠人是城市居民,法律也是不禁止的

继承,实际上宅基地是不可以继承的,但跟抵押一样,因为房屋可以继承,根据房地一体的原则,宅基地也变相的继承了但有个问题,如果继承人是集体组织以外的人,继承房屋后,房子破败了,是不可以进行结构性的翻修的,也办不到建房证实践中,一般是要么转让给集体组织没有分得宅基地的成员,要么被集体组织收回所以现在农村很多老百姓挣钱后第一件事就是修大房子,一家比一家要修得漂亮,这种做法是有一定的道理的未来户籍制度改革,不再有城乡户口差别,同时应许可农民保留房子和宅基地进城,否则户籍制度改革很难开展

抵押,不论是担保法还是物权法都明确禁止,但是比较有意思的是,法律并不禁止宅基地上的房子抵押,因为房屋的所有权属农民,是农民的私有财产但我们又依从房地一体的原则,即房随地走或地随房走”。这就会有冲突,房子抵押了,宅基地抵不抵押呢? 实际上是宅基地也会变相的抵押

入股,这在沿海比较常见,尤其是广州和深圳地区以村或村小组为单位,将宅基地集中起来,在宅基地上修建高楼大厦,租赁甚至买卖广东的做法突破土地管理法上位法的约束,他们出台了广东省集体建设用地使用权流转管理办法,限制性的许可宅基地直接入市,这也许是未来宅基地改革的重要方向

置换,这里要重点讲一讲首先要跟大家讲一个概念,增减挂钩指标置换占补平衡,这极有可能会成为未来农村土地改革的重要方向增减挂钩即通过土地整理,区域耕地不减少或增加,农村建设用地减少与国有建设用地增加挂钩通常的操作程序是: 1农村集体建设用地确权到组到户; 2财政资金注入,在先补后占政策的约束下,完成远郊农村的拆旧建新,腾挪出用地指标; 3在近郊完成常规的征地拆迁,而征地拆迁的额度不能超过远郊农村腾挪出的土地数量,从而在不减少甚至增加耕地数量的条件下,增加城市建设用地; 4地方政府将新增建设用地指标在公开市场上招拍挂,完成土地出让这样远郊集体建设用地在地理空间上被转换到近郊,用于工业住宅和商业开发这样的模式,只要避免强制赶农民上楼,有效解决百姓就业及社会保障的问题,这样的小城镇建设模式还是值得去尝试的目前地区试点比较典型的模式有天津宅基地换房模式成都温江双放弃模式重庆地票模式浙江嘉兴两分两换模式

总之,集体经营性建设用地的流转尤其是宅基地的流转实践中非常的活跃,交易极不规范,这需要国家法律法规尽早完善,早日让宅基地的流转步入规范的轨道

[ 参考文献]

1]廖飘. 农村宅基地使用权流转法律问题探析[EB/OL. 中国法院网,2013

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